宅地（マイホームをお持ちの方へ）

自宅（宅地・マイホーム）はどのようにして評価されるのでしょうか？

相続財産の中で、被相続人の持ち家が大きな割合を占めます。ゆえに、マイホームの土地や建物がどのように評価されるかは非常に大事ですので、知っておきましょう。

１．自宅は土地と家屋に分ける

不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。

種類	評価
家屋	固定資産税評価額×1.0
自宅の土地	2通りの方法があり、路線価図をご確認ください
	＜市街地＞路線価方式：1㎡当たりの路線価×敷地面積
	＜上記以外＞倍率方式：固定資産税評価×評価倍率
借地権（借りている土地に家を建てている）	自用地の評価額×借地権割合

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。
A～Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80％の水準で決められ、毎年見直しがされています。
路線価を調べる：http://www.rosenka.nta.go.jp/

２．土地の評価の出し方

土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。
市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。
路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。
土地が借地権の場合は、２つのどちらで算出した評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は30％～70％で決められ、都市部住宅地では70％程度と高めに設定されています。こちらも路線価図で確認することができます。

３．評価額が最大80％減になる小規模宅地の特例とは？

自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。家屋の評価額はそれほど高くありませんが、土地は地域によって高額になることもります。
ゆえに、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。
しかし、居住用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。
その土地にを配偶者や同居している子供が相続する場合330㎡までは80%減になります。適用条件は以下のとおりです。

種類	条件	減額面積	減額割合
被相続人が住んでいた土地	配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合	330㎡	80％
被相続人が事業を営んでいた土地	事業を相続人が継承する場合	400㎡	80％
被相続人が所有する貸付用の土地	被相続人が引き続き貸付事業を行う場合	200㎡	50％

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